Seksjonering

Seksjonering innebærer at en eiendom deles inn i flere eierseksjoner, der hver seksjon består av en sameieandel kombinert med enerett til en bestemt bo‑ eller bruksenhet. Dette betyr at eieren både har en ideell andel av hele eiendommen og eksklusiv bruksrett til sin egen enhet. Seksjonering benyttes når en bygning skal deles inn i flere selvstendige bo- eller bruksenheter, når du skal opprette et nytt sameie, når boliger eller næringslokaler skal skilles ut som egne seksjoner, eller når en enhet skal kunne selges eller belånes separat.Dersom du ønsker å seksjonere eiendommen, må du sende en søknad til kommunen, som behandler saken etter eierseksjonerings- og forvaltningsloven.

Vilkår for seksjonering

Hver boligseksjon må være en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, og antall seksjoner må samsvare med antall godkjente boenheter. Du må selv dokumentere at alle boenheter er lovlig etablert, vanligvis gjennom tidligere byggesakstillatelser eller dokumenter fra kommunens arkiv. Dersom boenhetene ikke er godkjent, må du søke byggesaksavdelingen om godkjenning før seksjonering kan behandles. Du kan sende inn søknad om seksjonering når du har fått rammetillatelse.

Hvis boenhetene er godkjent, men det er gjort endringer som er søknadspliktige, bør du først søke byggesaksavdelingen om godkjenning av endringene. Seksjonering bør ikke sendes inn før du har fått rammetillatelse, slik at tegningene samsvarer og saken kan behandles uten risiko for avslag.

Arealer som andre må ha tilgang til, som trappehus, adkomst, heis eller tekniske hovedfunksjoner, skal være fellesareal. Fellesfunksjoner som hovedinntak, stoppekraner og sikringsskap må ligge i fellesareal eller i den aktuelle seksjonen, og hvis de plasseres utenfor fellesareal bør sameiet ha vedtekter som sikrer tilkomst

Skjema og krav til vedlegg

Søknad om seksjonering må sendes inn i 2 eksemplarer, og minst ett av eksemplarene må ha originale underskrifter. Under finner du lenk til skjema for søknad om seksjonering og departamentets veiledning om utfilling av skjema.

Dersom en seksjon skal ha tilleggsareal i grunn, som for eksempel hage, gårdsplass eller parkeringsareal, krever dette at arealet merkes av og klarlegges gjennom en oppmålingsforretning, jf. matrikkellova §§ 6 og 33. Oppmålingsforretningen må være gjennomført før seksjoneringen kan fullføres, slik at grensene for tilleggsarealet kan matrikkelføres og fremgå tydelig i seksjoneringsdokumentene. Kravet følger også av eierseksjonsloven § 7, som stiller krav til at tilleggsdeler skal være klart avgrenset og entydig dokumentert. Denne rekvisisjonen sendes inn som vedlegg til seksjoneringssøknaden. Bruk følgende skjema:

Vedlegg til søknaden

- Situasjonsplan som viser eiendommens form, beliggenhet og omgivelser. Utsnittet skal inneholde informasjon om blant annet veier, bygninger og eiendomsgrenser. (2 eksemplarer)

- Plantegninger som viser alle seksjoner og bruksenheter. Tegningene må være tydelige og vise seksjonsgrenser, seksjonsnumre og rombruk. De skal også inneholde målestokk eller ytre mål, adresse, nordpil, gårds‑ og bruksnummer samt dato. Det skal leveres tegninger for alle bygg og etasjer på eiendommen. (2 eksemplarer)

- Sameievedtekter, som minst skal angi gårds‑ og bruksnummer og antall styremedlemmer (1 eksemplar).

- Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom seksjonene skal ha utendørs tilleggsarealer (1 eksemplar).

- Dokumentasjon på lovlig etablerte boenheter i henhold til plan‑ og bygningsloven (1 eksemplar).

- Samtykke fra urådighetsinnehaver dersom det er tinglyst urådighet på eiendommen (1 eksemplar, originalt signert).

- Firmaattest dersom hjemmelshaver er firma (1 eksemplar).

Merknader

Siden søknaden om seksjonering må ha originale underskrifter, kan dette derfor ikke sendes digitalt. Vi ber om at søknaden kun sendes pr. post, og ikke på mail i tillegg.

Søknaden med vedlegg sendes til:

Kart- og oppmåling,
Kjosveien 1,
1592 Våler i Østfold

Reseksjonering

Reseksjonering er en endring av en eksisterende seksjonering, og brukes når strukturen i et sameie må oppdateres fordi eiendommen eller bruken av enhetene har endret seg. Dette kan være aktuelt når seksjoner skal slås sammen eller deles opp, når formålet med en seksjon endres, for eksempel fra næring til bolig, eller når arealer flyttes mellom seksjoner. Reseeksjonering benyttes også dersom fellesareal eller bruksenheter endres, eller når parkeringsplasser, boder eller andre tilleggsarealer skal knyttes til en bestemt seksjon. Siden slike endringer kan påvirke andre eiere, krever reseksjonering samtykke fra sameiet dersom endringen berører fellesarealer eller fører til justering av sameiebrøken.

Kriterier og vilkår

Ved reseksjonering må alle boligseksjoner være godkjente boenheter etter plan‑ og bygningsloven, på samme måte som ved ny seksjonering. Det betyr at eksisterende boenheter må være lovlig etablert og dokumentert før endringer i seksjonsinndelingen kan behandles. Dersom en boenhet ikke er godkjent, må tiltakshaver først søke byggesaksavdelingen om godkjenning. Kommunen kan ikke godkjenne reseksjonering dersom det er avvik mellom faktisk bruk og gyldig brukstillatelse. Manglende dokumentasjon vil føre til avslag.

Hvis det er gjennomført endringer eller ombygging i en seksjon som krever byggesøknad, må disse forholdene være avklart før reseksjonering kan behandles. Tiltak som endrer planløsning, brannkrav, rømningsveier eller bruk av rom er som regel søknadspliktige. Kommunen anbefaler derfor at du søker om godkjenning av slike endringer i byggesaken før du sender inn søknad om reseksjonering. Når de nye tegningene samsvarer med byggesakens dokumentasjon, går saksbehandlingen raskere og risikoen for avslag reduseres. Dersom kommunen avdekker søknadspliktige tiltak, kan tilsynsavdelingen bli varslet.

Søknad om reseksjonering må signeres av hjemmelshaver eller av alle hjemmelshavere dersom det er flere eiere. I et eksisterende sameie må styret også gi samtykke dersom reseksjoneringen påvirker fellesarealer eller sameiebrøk. Hvis seksjonene er beheftet med pant, kan panthaver i enkelte tilfeller måtte samtykke til endringen. For eiendommer eid av selskaper skal firmaattest vedlegges, og signatur må følge registrerte signeringsregler. Søknader uten korrekt signatur kan ikke behandles.

Ved reseksjonering som innebærer endring av sameiebrøken, kan det påløpe dokumentavgift når endringen tinglyses. Dokumentavgiften beregnes av tinglysingsmyndighetene (Kartverket) og følger gjeldende regler for overføring eller endring av hjemmel. Det er tiltakshaver eller sameiet som er ansvarlig for kostnaden.

Ved reseksjonering gjelder flere av de samme kravene som ved ny seksjonering, blant annet at seksjonene skal være klart avgrenset og funksjonelt utformet. Alle endringer må beskrives tydelig i tegninger og dokumentasjon, og tilleggsdeler må være tydelig angitt. Eiendommen må også være ført korrekt i matrikkelen før endringer kan tinglyses. Kommunen kan ikke behandle søknader som omfatter eiendommer som ikke er ferdig fradelt eller som mangler nødvendige tillatelser. Det er tiltakshavers ansvar å sørge for at alle forutsetninger er oppfylt før søknaden sendes inn.

Skjema og krav til vedlegg

Søknad om reseksjonering må sendes inn i 2 eksemplarer, og minst ett av eksemplarene må ha originale underskrifter. Under finner du lenk til skjema for søknad om seksjonering og departamentets veiledning om utfilling av skjema.

Dersom en seksjon skal ha tilleggsareal i grunn, som for eksempel hage, gårdsplass eller parkeringsareal, krever dette at arealet merkes av og klarlegges gjennom en oppmålingsforretning, jf. matrikkellova §§ 6 og 33. Oppmålingsforretningen må være gjennomført før seksjoneringen kan fullføres, slik at grensene for tilleggsarealet kan matrikkelføres og fremgå tydelig i seksjoneringsdokumentene. Kravet følger også av eierseksjonsloven § 7, som stiller krav til at tilleggsdeler skal være klart avgrenset og entydig dokumentert. Denne rekvisisjonen sendes inn som vedlegg til seksjoneringssøknaden. Bruk følgende skjema:

Vedlegg til søknaden

- Situasjonsplan som viser eiendommens form, beliggenhet og omgivelser. Utsnittet skal inneholde informasjon om blant annet veier, bygninger og eiendomsgrenser. (2 eksemplarer)

- Plantegninger som viser alle seksjoner og bruksenheter. Tegningene må være tydelige og vise seksjonsgrenser, seksjonsnumre og rombruk. De skal også inneholde målestokk eller ytre mål, adresse, nordpil, gårds‑ og bruksnummer samt dato. Det skal leveres tegninger for alle bygg og etasjer på eiendommen. (2 eksemplarer)

- Sameievedtekter, som minst skal angi gårds‑ og bruksnummer og antall styremedlemmer (1 eksemplar).

- Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom seksjonene skal ha utendørs tilleggsarealer (1 eksemplar).

- Dokumentasjon på lovlig etablerte boenheter i henhold til plan‑ og bygningsloven (1 eksemplar).

- Samtykke fra urådighetsinnehaver dersom det er tinglyst urådighet på eiendommen (1 eksemplar, originalt signert).

- Dokumentasjon som viser hvem som kan undertegne på vegne av styret dersom det er nødvendig med samtykke fra årsmøtet eller styret (1 eksemplar).

- Ved reseksjonering som krever samtykke fra årsmøtet må det legges ved en kopi av referat fra årsmøtet (1 eksemplar).

- I en del tilfeller er det nødvendig med samtykke til reseksjoneringen fra bank/panthaver til seksjonene som endres (3 eksemplarer). Dette kan for eksempel være hvis en seksjon blir mindre, deles opp, slås sammen med en annen seksjon eller endrer formål. Samtykke fra panthaver må ha original signatur.

- Firmaattest dersom hjemmelshaver er firma (1 eksemplar).

Merknader

Siden søknaden om seksjonering må ha originale underskrifter, kan dette derfor ikke sendes digitalt. Vi ber om at søknaden kun sendes pr. post, og ikke på mail i tillegg.

Søknaden med vedlegg sendes til:

Kart- og oppmåling,
Kjosveien 1,
1592 Våler i Østfold

Behandlingstid og gebyr

Behandlingstiden for seksjonering- og reseksjoneringssøknader er normalt inntil 12 uker.
Hvis kommunen ber om rettinger i søknaden, starter den ordinære saksbehandlingsfristen først når den korrigerte søknaden er mottatt. Når saken er godkjent og ført i matrikkelen, må den bli liggende i kommunen til klagefristen på tre uker er utløpt før den kan sendes videre til tinglysing.
Når seksjoneringen/reseksjoneringen er godkjent, sendes saken til Kartverket for tinglysing. Du får beskjed når seksjonene er formelt opprettet.

Tjenesten har et gebyr, og du finner oppdatert informasjon om priser i kommunens gebyrregulativ via lenken nedenfor.

Trenger du hjelp?

Har du spørsmål om seksjonering, reseksjonering eller hvilke vedlegg du trenger?
Ta gjerne kontakt med kommunens geodata-/oppmålingsavdeling.